• Construcţia unui imobil: etapele şi actele necesare

 

Construcţia unui imobil, pe lângă faptul că necesită achiziţionarea unui teren, bani, o echipă de constructori profesionişti, mai presupune şi o serie de etape necesare de parcurs pentru obţinerea dreptului de a începe lucrările de construcţie şi de dare a acestuia în exploatare.

Costurile unei construcţii depind de dimensiunile acesteia, de materialele folosite, de costul terenului în zona unde va fi amplasată, dar şi de costul documentaţiei necesare pentru construcţie. Dacă aţi decis în privinţa terenului pe care va fi amplasată construcţia, pentru a demara lucrările propriu-zise trebuie să parcurgeţi câteva etape, enumerate în continuare.

 

Etapa 1: Obţinerea Certificatului de Urbanism

 

  • Obţinerea Certificatului de Urbanism

 

Autorizarea executării lucrărilor de construcţii începe odată cu depunerea cererii pentru emiterea Certificatului de Urbanism în scopul obţinerii, ca şi act final, a autorizaţiei de construire. Certificatul de urbanism este un act eliberat de către Primăria localităţii, fără de care nu este posibilă elaborarea, verificarea şi avizarea documentaţiei de proiect şi conţine informaţii privind Regimul juridic, economic şi tehnic al terenurilor şi construcţiilor, destinaţia imobilului/terenului, capacitatea construcţiei preconizate, alinierea terenului şi construcţiilor faţă de străzile adiacente şi distanţa faţă de străzile adiacente, aspectul construcţiei, etc. De asemenea, acesta conţine lista necesară a avizelor în vederea autorizării, folosinţa actuală a terenului şi echiparea cu reţelele edilitare.

În vederea eliberării Certificatului de urbanism, investitorul trebuie să depună o cerere la autorităţile publice locale, împreună cu o serie de documente, şi anume:

– Extrasul din Registrul bunurilor imobile, eliberat de către Oficiul Cadastral Teritorial Chişinău cu măsurările la zi.

– Copia actelor de proprietate a imobilului şi dreptului deţinătorului de teren.

– Buletinul de identitate (pentru persoanele fizice) sau Certificatul de Înregistrare (pentru persoanele juridice).

– Acordul vecinilor, interesele cărora vor fi afectate în procesul construirii, reconstruirii (autentificat notarial).

– Acordul coproprietarilor de imobil şi a vecinilor din curtea comună, în cazul în care terenul este transmis în folosinţă comună (autentificat notarial).

– Schiţa de proiect avizată de arhitectul-şef, în cazul amplasării construcţiei într-o zonă cu regim special, stabilită prin documentaţia de urbanism şi de amenajare a teritoriului.

Primăria elaborează şi eliberează solicitantului Certificatul de urbanism în cel mult 20 de zile de la data înregistrării. La certificatul de urbanism, Primăria va anexa planul de amplasare a imobilului/terenului cu indicarea dimensiunilor acestuia, hotarele, avizul sanitar, avizul ecologic, precum şi avizul serviciului pompieri şi salvatori. Taxa pentru Certificatul de urbanism este stabilită de către consiliul local al localităţii şi nu depăşeşte 50 de lei.

 

A 2-a etapă: Elaborarea Documentaţiei de Proiect

 

  • Elaborarea Documentaţiei de Proiect

 

Documentaţia de proiect este elaborată de către firme licenţiate în domeniu, în baza Certificatului de Urbanism şi include planul tuturor nivelelor cu precizarea dimensiunilor, destinaţiei, suprafeţei încăperilor, planul acoperişului, faţadelor, specificarea materialelor de construcţie, etc. Pentru elaborarea documentaţiei de proiect beneficiarul prezintă proiectantului licenţiat, după caz: certificatul de urbanism, documentaţia de releveu, extras din documentaţia urbanistică, studiul de fundamentare şi datele privind prospecţiunile geologice (executate de instituţiile şi firmele ce dispun de licenţe pentru practicarea acestor genuri de activitate).

Documentaţia de proiect se verifică şi se avizează de către Inspecţia de Stat în Construcţii, de arhitectul-şef, de verificatorii de proiecte atestaţi sau instituţiile autorizate în verificarea proiectelor şi alte servicii indicate în certificatul de urbanism. Verificarea şi avizarea documentaţiei de proiect este pusă pe seama beneficiarului.

 

A 3-a etapă: obţinerea autorizaţiei de construcţie propriu-zisă

 

  • Obţinerea autorizaţiei de construcţie

 

Aceasta permite executarea lucrărilor de construcţie, în temeiul şi respectarea Certificatului de Urbanism pentru proiectare şi a documentaţiei de proiect. Pentru a obţine Autorizaţia de construcţie solicitantul depune o cerere la Primăria localităţii cu următoarele documente:

– Extrasul din registrul bunurilor imobile, eliberat de către oficiul cadastral teritorial, cu anexarea planului cadastral şi/sau a planului imobilului.

– Certificatul de urbanism pentru proiectare.

– Extrasul din documentaţia de proiect care conţine: memoriu explicativ, plan general (plan de situaţie, plan trasare), faţade, soluţii cromatice, proiect de organizare a executării lucrărilor de construcţie, avizate de către arhitectul-şef.

– Avizele de verificare a documentaţiei de proiect sau raportul unic de verificare a documentaţiei de proiect.

– Buletinul de identitate (pentru persoană fizică) sau certificatul de înregistrare (pentru persoană juridică).

– Contractul privind supravegherea de autor, semnat de către solicitant (beneficiar) şi proiectant.

Autorizaţia se eliberează în termen de cel mult 10 zile de la data înregistrării cererii, iar în acest timp, Primăria este obligată, în cel mult trei zile lucrătoare, să transmită o copie a autorizaţiei de construire la Inspecţia de Stat în Construcţii pentru informare. Plata anuală este stabilită de către Consiliul local al localităţii şi nu depăşeşte 100 de lei. Autorizaţia de construcţie este valabilă 6 luni, ceea ce presupune că lucrările de construcţie trebuie să înceapă în cel mult 6 luni de la eliberarea acesteia. Totuşi, în anumite situaţii motivate, poate fi solicitată prelungirea termenului acesteia cu încă jumătate de an. Chiar dacă se schimbă proprietarul, Autorizaţia de construcţie rămâne valabilă, noul proprietar fiind obligat să înştiinţeze Primăria despre schimbare.

Cu 10 zile înainte de demararea lucrărilor de construcţie, beneficiarul Autorizaţiei de construcţie trebuie să informeze Primăria si Inspecţia de Stat în Construcţie despre începerea lucrărilor prin depunerea unei Declaraţii. În cazul în care pe perioada executării lucrărilor de construcţie, în documentaţia de proiect se operează modificări care pot afecta prescripţiile stabilite în cadrul regimului arhitectural-urbanistic al certificatului de urbanism pentru proiectare, este obligatorie obţinerea unui nou certificat de urbanism pentru proiectare şi a unei noi autorizaţii de construire, cu sistarea necondiţionată a lucrărilor până la obţinerea noii autorizaţii.

 

A 4-a etapă: Execuţia construcţiei

Orice investitor, indiferent de natura sa (persoană fizică sau juridică) este obligat să angajeze pe toată perioada desfăşurării execuției construcției un diriginte de șantier. Acesta este reprezentantul beneficiarului, este responsabil de întocmirea cărții tehnice a construcției, urmăreşte procesul de executare în vederea realizării unor lucrări de calitate şi în conformitate cu proiectul tehnic şi caietele de sarcini. Angajarea unui diriginte de șantier înainte de începerea lucrărilor de construcții este nu doar obligatorie, dar și foarte utilă, deoarece vă poate scuti de situaţii neplăcute ulterior.

Lucrările de construire trebuie să se facă în conformitate cu prevederile proiectului. Orice nerespectare a proiectului autorizat se consideră nerespectare a autorizației de construire şi poate fi sancţionată de către autorităţile competente.

 

A 5-a etapă: Recepţia lucrărilor de construcţie

După ce se finalizează construcţia imobilului, pentru a putea da în folosinţă o clădire, proprietarul trebuie să facă recepţia acesteia de la constructor. Recepţia lucrărilor de construcţii este o acţiune obligatorie prin care se constată şi se consemnează în documente specifice realizarea lucrărilor de construcţie. La prima etapă, după finisarea lucrărilor de construcţie, executantul trebuie să anunţe investitorul despre finisarea lucrărilor de construcţie. Recepţia lucrărilor se efectuează de cel puţin 5 persoane: investitorul, reprezentantul autorităţii publice (de exemplu Pretorul sectorului unde este amplasat imobilul), arhitectul şef, executantul lucrării (reprezentantul companiei de construcţie), specialişti în domeniu. Investitorul prezintă comisiei de recepţie avizele serviciilor de pompieri, cele sanitare, ale Departamentului Protecţiei Mediului Înconjurător şi ale altor organe de control, cu punctul de vedere privind execuţia de facto a construcţiei. După finisarea examinării, comisia va consemna toate concluziile într-un proces-verbal de terminare a lucrărilor şi îl va înmâna investitorului împreună cu recomandarea de admitere, cu sau fără obiecţii, amânarea sau respingerea recepţiei.

Dacă procesul-verbal a fost încheiat de către comisie cu menţiunea „admis”, investitorul poate să preia lucrarea. De asemenea, procesul-verbal de terminare a lucrărilor, semnat de toate părţile, trebuie avizat la Inspecţia de Stat în Construcţii.

După expirarea perioadei de garanţie prevăzute în contract, are loc recepţia finală, unde se examinează de către comisie Procesele-verbale de recepţie la terminarea lucrărilor, dacă au fost lichidate viciile depistate în cadrul recepţiei de terminare a lucrărilor. Toate concluziile sunt consemnate în Procesul-verbal de recepţie finală. De asemenea, în cadrul Recepţiei finale, investitorul trebuie să prezinte o serie de acte cerute de primărie.

 

Etapa finală

Etapa finală este înregistrarea Dreptului de proprietate asupra construcţiei noi în Registrul bunurilor Imobile la oficiul cadastral teritorial în raza căruia se află obiectul construit. Prin urmare, beneficiarul devine proprietar cu acte în regulă doar după înscrierea în Registrul Bunurilor Imobile.

 

houseland.md